乾隆年間，有個名叫唐成的商賈由關外攜妻入京，準備購置幾間閒房做皮貨生意。唐妻姓馮，閨名月姑，因婚後近10年都沒能誕下一子半嗣，唐成擔心留她在家受委屈，所以走哪兒都帶著她。
很快，唐成從一個名叫邱六的房主手中買下了一座建造緊湊、價格超低的四合院。而月姑隨他一踏進門，便不覺蹙起了眉頭。院落中央，長著一棵看粗細少說也有20年樹齡的石榴樹。時值盛夏，正逢花期，偌大的樹冠上榴花簇擁，密密匝匝紅艷如火。不，是如血，紅得化不開，甚至都有些妖異！
當夜，勞累一天的唐成早早上床睡去，月姑正收拾家務，隱約聽見院中傳來了咿咿呀呀的唱戲聲。確實有人在唱京劇，唱的是《狸貓換太子》中李宸妃的詞兒。故事說，宋真宗時，劉妃與太監郭槐合謀，以狸貓換太子之詭計，害李宸妃被聖上視如鬼怪，打入冷宮。而聽那人唱得悲悲切切，月姑也受了感染，端起油燈推開了房門。
但見月光下，石榴樹旁，一個紅裳女子正垂手而立，只是影影綽綽看不清面目。“你是誰？又是如何進來的？”月姑邊問邊迎了過去。尚未近身，月姑不由得打個寒噤，“噹啷”，油燈也脫手落地。那紅裳女眼神幽幽，臉色蒼白，尤其是脖頸處，一道勒痕觸目驚心！敢情，這是座凶宅！驚悸之中，月姑張口要喊，那紅裳女轉瞬便消失得無蹤無影。
此後幾日，四合院內風平浪靜，再無異常。這天午後，唐成去談生意，臨出門時再三叮囑月姑，說晚上可能回不來，讓她關好門早點睡。及至亥時，見唐成還沒回家，月姑就閂了門，準備吹燈歇息。可就在這當兒，屋外再次響起了唱曲聲！凝聽片刻，月姑撥亮油燈推開了門。驀地，一股強風直撲過來，硬生生捲走了油燈。站於石榴樹下的，仍是那個紅裳女。而捲走燈盞的，則是石榴樹的一根枝條，柔軟靈活，像極了一條蛇。“你究竟是何人？”月姑問。紅裳女似沒聽見，木然而立，披頭散髮的樣子讓她看起來跟女鬼無二。好在月姑天性溫良，嫁給唐成後又樂善好施，這人心裡純淨，自然無懼邪祟。“姑娘，我叫馮月姑。能和我說說，你為何來我家嗎？”月姑追問。
為何？作妖！頃刻間，紅裳女發了狂。面目慘白扭曲，手臂亂舞，嘴裡還發出了令人心驚肉跳的淒厲嘶叫。而那棵石榴樹竟也在她的驅使下，枝葉飛旋，其中有一根還如觸手似的疾伸過來，繞上了月姑的脖頸！危急關頭，唐成回來了，他箭步衝到月姑身前，一把薅斷了那根樹枝：“哪來的妖物，竟敢入戶作亂，害我娘子？”然而，滿樹的枝條太多了，唐成只有一雙手，這邊剛拚力扯斷一根，又有兩根、三根飛速襲至。被推離險境的月姑驚愕發現，那些樹枝的斷口處，涔涔流出的不是汁水，而是殷紅的鮮血！
天色濛濛亮，這場叫人骨寒毛豎的人樹之爭也有了結果：唐成當是被嚇破了膽，瘋瘋癲癲逃出了四合院。至於月姑，當原房主邱六探頭探腦溜進院時，一眼就瞅見她臥在遊廊裡，一動不動。“哈哈，嚇死一個，嚇瘋一個，我又能賣房了！”就在邱六得意大笑間，紅裳女從枝殘葉敗的石榴樹影裡閃出了身：“還我孩子。”“紅巧姑娘，別急，幫我再賣幾回房—”“還我孩子！”紅裳女咄咄追逼，石榴樹也隨之晃動。見此陣勢，邱六撇撇嘴，撩起馬褂抽出了一柄尺長的剔骨刀：“哼，老子就不還！想造次，那你就試試。”紅裳女罵聲“卑鄙無恥”，肩頭一抖，一根樹枝“嗚”地抽中了邱六的腦門。邱六勃然翻臉，揮刀就砍：“臭戲子，信不信老子把你削成光桿，再把你兒子給拆巴嘍！”
驀地，邱六肩上多出了一雙手。愣怔回頭，是唐成。唐成二話不說，照準邱六的面門“光光”就是幾拳，拳拳到肉，直打得他鼻孔躥血，搖搖晃晃癱跪下去。這時，月姑走了來：“喪盡天良的混賬，快說，紅巧的孩子呢？”“在亂墳崗呢。求你別殺我，我這就帶你們去找。”面對唐成抵上心口的剔骨刀，邱六另嗦不停。話剛出口，就聽紅裳女悲聲大哭，那石榴樹也狂舞不歇，花落滿地，片片如淚。而在昨夜，睹見榴枝流血，月姑動了惻隱之念，及時勸下要潑油焚樹的唐成。唐成說，那夜，他也恍惚瞅見了紅裳女，並下了查出其來歷的決心。連守幾日，不見動靜，他便故作外出談生意，誘她現身。紅裳女淚水漣漣，哽咽道出了一樁痛心舊事：
4年前，恰逢乾隆帝八十大壽，各地戲班雲集京城，各展絕活，並在壽辰結束後融諸家之長，創立了一個新劇種：京劇。最初被捧紅的一批角兒中，就有唱青衣的紅裳女紅巧，拿手好戲正是《狸貓換太子》。可人剛走紅，主管京城娛樂圈的太樂署負責人太樂丞龐光就找上門，恩威並舉軟硬兼施，將一百個不情願的紅巧包養進了邱六的這座四合院。俗話說，世上沒有不透風的牆，沒多久，太樂丞龐光的原配龐孫氏就嗅到了腥味兒，打上了門：臭戲子，敢碰老娘的男人，純屬找死。你不是最會唱《狸貓換太子》嗎，那老娘就陪你演一出！龐孫氏體胖腰粗，心狠手辣，挨到紅巧臨盆，還真就攛掇邱六拿了只狸貓去換嬰兒。剛剛誕下兒子的紅巧強忍疼痛，起身去追，與龐孫氏廝打到一起。龐孫氏惱羞成怒，抓過三尺白綾繞上了紅巧的脖子。紅巧悲憤莫名，“噗”，一口血噴上了院中的石榴樹。
後來。邱六這廝把紅巧埋在了石榴樹下。再後來，紅巧的孩子感染風寒，不幸夭折。忽而有一天，紅巧出現在邱六面前，先是痛罵，後又央求他把孩子找來同葬樹下。邱六邪念頓生：想要孩子的屍骨，行，但你得先幫我的忙。我負責賣房，你負責裝神弄鬼，嚇跑買主。嘿，不用裝，你本身就是。
唐成越聽越氣憤，再次將邱六打個半死後扔進了縣衙。那太樂丞龐光不過是八品小官兒，又趕上乾隆整飭法紀，直接下獄查辦。一同被抓的，還有他家中的那位如虎悍婦。
至此，惡有惡報，這樁怪事也就此了結。這年金秋，四合院中的石榴樹上果實纍纍，只只紅潤飽滿，籽粒甘甜，且養陰生津—合葬了紅巧母子，剝吃了幾隻“千房同蒂，千子如一”的石榴後，月姑竟破天荒地懷上了身孕。