河間府有個姓徐的書生，在恩村當私塾先生。進了臘月，徐生放寒假回家，路上遇見一位老者。老者看了看他說：「徐先生不在恩村教書了，明年去哪兒教？」徐先生回答說：「還教著呢。」老者說：「我叫施敬業，有個外甥，想找個好老師，剛才他托我去東疃村請呂子廉先生，可是人家已經收了稷門街的聘禮。先生您若屈尊到我家來，報酬比恩村的多一倍。」徐生辭謝說與恩村有約應守信用。老者說：「守信是君子風度，可是到明年開學還早呢。我先給您黃金一兩作聘金，暫到我那裡教幾天，過年再商量，怎麼樣？」徐生答應了。老者下了馬把聘金雙手呈給他，說：「我家不遠，宅院狹小簡陋，喂不開牲口。您能不能把僕人和馬打發回去，咱下步走著也挺好嗎。」徐生同意，把行李放在了老者的馬上。
走了三四里路，太陽要落山了，才到老者的家。徐生見大門上有一排排鼓出來的大釘和裝飾成野獸頭的門環，顯然是有身份的人家。老者喊外甥出來拜老師，徐生一看，是個十三四歲的少年。老者說：「我妹夫叫蔣南川，生前做過指揮使，就留下這一個孩子，倒不笨，只是嬌慣了些。有先生您教他一個月，一定勝過他讀十年書。」不一會兒，擺上豐盛的酒宴，但斟酒上菜的全是女子。一個婢女拿著酒壺在一旁侍候，她約十五六歲，風度模樣很美，徐生有點動心。宴罷，老者吩咐給徐生準備了床鋪休息才辭去。天不亮，少年就來讀書。徐生剛起來，就有婢女捧著毛巾臉盆來了。這婢女就是昨晚那個拿壺的。一日三餐，全是她伺候。晚上，她又來打掃床鋪。徐問：「為什麼沒有男僕？」婢女只笑不言語，鋪好了被子就走了。第二天晚上又來，徐用調戲的話試探她，她仍是笑，也不拒絕，徐生便跟她一塊睡了。婢女對徐說：「俺家沒男人，外頭的事全靠施舅舅。我叫愛奴，夫人很尊敬您，怕別的婢女幹活不乾淨，才派我來。今天這事兒千萬保密，免得被人發覺了，咱倆都丟臉。」
有一夜，兩人睡過了頭，公子來上課，碰上了。徐很難堪，心中不安。到了晚上，愛奴來說：「幸虧夫人看重您，不然就壞了。公子進去把咱的事揭發了，夫人趕忙摀住他的嘴，好像怕您聽見，僅僅告誡我不要在您書房裡逗留得太久而已。」說完，就走了。徐生很是感激夫人。可就是她兒子不願唸書，批評他，他母親還常講個情；開始是派婢女，慢慢地就親自出面，隔著窗戶跟老師講話，說著說著甚至掉了淚。每天晚上還一定要問明白了她兒子白天學得怎麼樣。徐生很不耐煩，生氣地說：「你又由著兒子懶，又要求我把孩子教好，這號老師我當不來！我不幹了！」夫人派婢女來認了錯，徐才算了。
徐生自從來當先生後，常想到外面看看風景散散心，夫人老是把他關在家裡。有一天，徐生喝了酒，有點醉，心裡不痛快，把婢女叫來問原因。婢女說：「也沒別的意思，就是怕耽誤了公子的學業。先生如果真想出去走走，不是不行，請在晚上。」徐生一聽，生了氣：「拿了人家幾兩金子，就該憋悶死呀？！夜間我上哪去？白吃人家飯，我慚愧了多少天了，給我的聘金還在我包裡呢。」於是拿出金子放在桌上，立即收拾行李要走。夫人走出來，一句話也不說，只用衣袖遮了臉哽咽。叫婢女把金子還給徐生，打開鎖，敞了門送他走。徐生出門，覺得門很窄小；走了幾步，射來了陽光，才發現自己是從一座塌陷的土疙瘩中出來。四下看看，荒涼得很，原來是座古墓。徐生非常害怕，又感激夫人待他的仁義，便用她賞給的金子僱人把墳墓培了土，在周圍種上樹才回家去了。
一年過去了，徐生又經過這裡，向墳墓行了禮又趕路。遠遠看見那姓施的老者走來，微笑著向徐生問候，懇切地邀請他去做客。徐生心中明知他是鬼，但是很想問問夫人近來的情況，兩人便進了村，在酒館買了酒一起喝，不知不覺天就晚了。老者起身付灑錢，說：「我家離這兒不遠了，我妹妹剛巧回來走娘家，盼先生走一趟，替老夫驅除禍事！」出了村幾步，又一個院落，敲門進去，點了蠟燭與客人對坐。一會兒，老者的妹妹蔣夫人從內室出來，徐生第一次看見她本人，仔細端詳，原來是位四十歲左右的美婦人。蔣夫人向徐施禮感謝，說：「我這樣敗落了的家庭，門戶冷落，先生您能把恩德佈施給已死的人，真不知怎樣才能報答。」說完，掉下淚來。一會兒，蔣夫人喊：「愛奴！」又對徐生解釋說；「這個婢女，是我平常所喜歡的，現在把她贈給先生，也可安慰您旅途中的寂寞。您需要什麼，她能懂得您的意思。」徐生一一答應著。不多時，老者兄妹都走了，愛奴留下侍候先生睡覺。雞叫頭遍，老者就來督促起床，為他送行。蔣夫人也出來了，囑咐愛奴以後好好侍奉先生，又對徐說：「從今往後，您該小心地保守秘密，咱兩家的來往很奇特神秘，怕好事的人造出些謠言來，就不好了。」徐生答應著，告了別。與愛奴一匹馬騎了，到了教書的書館，自己單要了一間屋子，與愛奴一起生活。偶然有客人來，愛奴也不迴避，別人也看不見她。徐生若想要點什麼，才一想，她就給拿來了。她又擅長巫術，有點小病，她一按摩，立刻就好了。
又到了清明節，徐生回到那古墓地方，愛奴告辭下馬。徐囑咐她代向夫人問候，愛奴說：「是。」於是就不見了。幾天後，徐生回來找她，剛想觀察墳墓，忽見愛奴穿了一身華麗的衣裳在樹底下坐著呢，於是和她一起上路。這樣年年同來同去，就習慣了。徐生打算領她一同回家去，她堅決不同意。
到了年底，徐生辭了書館返回老家，和愛奴約好再會的日子。愛奴送他到自己坐過的大樹那兒，指著一堆石頭說：「這就是我的墳。夫人出嫁前，我便在她身邊伺候，我死後就埋在這裡了。先生您若再從此經過，燒一柱香憑弔我，咱就能相見的。」
徐生告別愛奴回到家中，非常想念她，懷著敬愛之情去墳上燒香，並沒見有她的影子。就買了口棺材，掘開墳墓，打算裝了骨頭帶回家，重新安葬，以寄托愛戀之情。墳墓掘開後，徐生親自進去看，見愛奴的面色和活人一樣；皮膚雖然未腐爛，可是衣裳卻已像灰那樣腐敗，頭上的金玉首飾都和才做的一樣新鮮。再看腰上，有裹著幾塊金子的包袱。他把包袱捲起來，揣到懷裡，這才脫下袍子，蓋上屍體，抱到棺材裡，租了輛車拉回家去。停到另一所宅院裡，給她換上身繡花新衣，自己睡在旁邊，希望出現奇跡。
忽然，愛奴從門外進來了，笑著說：「挖人家墳的賊在這兒呀！」徐生驚喜地問候她，她說：「前些日子到了東昌府，三天後回來一看，我住的房子沒有了。幾次受您的邀請，沒有跟隨您來，是因為我從小受了夫人的大恩，不忍心離開她。現在您既然已經把我搶了來，並將我埋葬好，便是您對我最大的恩德了。」徐問她：「古人有死了後又活了的，如今你的身體與生前一樣，為什麼不倣傚古人復生呢？」愛奴歎口氣說：「這都是天命。世間傳說的死後復生，多半是假的。要想再站起來走路，又有什麼難處？但是不能和活人完全一樣，所以，沒那個必要了。」說完掀開棺材進去，屍體就自己站起來了，苗條的身段很可愛，摸摸她懷裡卻雪樣冰涼。於是愛奴又想進棺內再躺下，徐好容易阻止住她。她說：「夫人對我太寵愛了，我家主人從外國帶回數萬黃金，我偷偷地拿了些，主人也不追問。後來我病危，又沒有親屬，便藏在身上做了殉葬品。夫人為我的死哀痛得不得了，又用金玉首飾給我入殮。我的身體能不腐爛，只因為得了金寶之氣，如果在人世間，哪能長久？若是真想讓我保持活人似的身體，千萬別強迫我吃飯。不然，靈氣一散，我的遊魂也就消失。」徐生就建造了精美的房子，與她一起住。她的言談，笑聲全和平常人一樣，只是不吃不睡，不見陌生人。
一年以後，有次徐生喝了點酒，有些醉意，舉杯把剩下的幾滴酒強灌她，她立刻倒在了地上，嘴裡流出血水，一天功夫屍體就腐爛了。徐生後悔已晚，用隆重的葬禮安葬了她。