卻說童貫兩次失敗，無法圖燕，又恐徽宗詰責，免不得進退兩難，當下想了一策，密遣王瑰如金，請他夾攻燕京。金主也使蒲家奴一譯作普嘉努。至宋，以出兵失期相責。徽宗復使趙良嗣往金，金主旻道：旻即阿骨打改名。「汝國約攻燕京，至今尚未成功，反要我國遣兵相助，試思一燕京尚不能下，還想甚麼十餘州？我今發兵攻燕，總可得手，我取應歸我有。不過前時有約，我不能忘，滅燕以後，當分給燕京及薊、景、檀、順、涿、易六州。」良嗣道：「原約許給山前山後十七州，今乃只許六州，未免背約，貴國不應自失信義。」金主道：「前約原是有的，但十七州為汝國所取，我應讓給。目今除涿、易二州自降汝國外，汝國曾取得一州否？」應該嘲笑。良嗣道：「我國曾發兵遙應，牽制遼人，所以貴國得安取四京。」金主勃然道：「汝國若不發兵，難道我不能滅遼麼？現在汝國攻燕不下，看我遣兵往攻，能取得否？」由他自誇。良嗣尚欲再辯，金主起身道：「六州以外，寸土不與。」言至此，返身入內，良嗣悵然退出。
既而金主使李靖伴良嗣歸，止許山前六州。徽宗復遣良嗣送還，命於六州以外，求營、平、灤三州。良嗣尚未到金，金已出兵三路，進攻燕京。遼蕭後上表金邦，求立秦王定，願為附庸，金主不許。表至五上，仍然未允。蕭後乃遣勁兵守居庸關，金兵到了關下，遼兵正思抵禦，不料崖石無故坍下，壓死多人，大眾嘩然退走，金兵遂越關南進。遼統軍都監高六等，送款降金，金主聞燕京降順，也即趨至，率兵從南門入。遼相左企弓，參政虞仲文、康公弼，樞密使曹勇義、張彥忠、劉彥義等，奉表詣金營請罪，金主一律寬免，令守舊職，並遣撫燕京諸州縣。獨蕭德妃與蕭干乘夜出奔，自古北口趨天德，於是遼五京均為金有了。宋人攻遼如此其難，金人破遼如此其易，人事耶？天命耶？
趙良嗣轉至金軍，乞畀平、營、灤三州。金主哪裡肯從，但遣使送良嗣歸，且獻遼俘。試問宋知自愧否？徽宗與王黼還是癡心妄想，令良嗣再去要求，金主非但不允所請，還要將燕京租稅，留為己有。良嗣道：「有土地必有租稅，土地畀我，難道租稅獨不歸我麼？」粘沒喝在旁厲聲道：「若不歸我租稅，當還我涿、易諸州。」良嗣只允輸糧二十萬石。片語偏種禍根。金又遣使李靖等，與良嗣至宋，請給歲幣，且及租稅。王黼議歲幣如遼額，惟燕京租稅，不能盡與金人。當又命良嗣赴金，先後往還數次，金主定要硬索租稅，經良嗣再四力爭，尚要每年代稅錢一百萬緡。粘沒喝且只肯讓給涿、易二州。降臣左企弓又作詩獻金主云：「君王莫聽捐燕議，一寸山河一寸金。」你既曉明此意，為何把燕京降金？還是金主顧念前盟，才定了四條和約：（一）是將宋給遼歲幣四十萬，轉遺金邦。（二）是每歲加給燕京代稅錢一百萬緡。（三）是彼此賀正旦生辰，置榷場交易。（四）是燕京及山前六州歸宋，所有山後諸州，及西北接連一帶山川，概為金有。良嗣不肯承認，返至雄州，著人遞奏，自在雄州待命。王黼料難與爭，遂慫恿徽宗，勉從金議，遙令良嗣再往允約。金主乃使揚璞，繼了誓書，及讓給燕京六州約文，呈入宋廷。有詔令童貫、蔡攸入燕交割，誰料到燕京城內，所有職官富民子女玉帛，統已被金人掠去，單剩了一座空城。余如檀、順、景、薊諸州，也與燕京相似。交割既畢，金主旋師。童貫、蔡攸亦奉詔還朝。
貫且奏稱：「燕城老幼，伏道迎謁，焚香稱壽。」徽宗特下赦詔，佈告燕、雲，命左丞王安中為慶遠軍節度使，兼河北、河東、燕山路宣撫使，知燕山府。郭藥師為檢校少保，同知府事。一面召藥師入朝，格外優待，並賜他甲第姬妾，與貴戚大臣，更互設宴。又命至後園延春殿覲見，藥師且拜且泣道：「臣在虜中，聞趙皇如在天上，不意今日得覲龍顏。」徽宗聞言喜甚，極加褒獎，並諭他捍守燕京，作為外蔽。藥師忙答道：「願效死力。」徽宗又命他追取天祚帝，藥師竟變色道：「天祚帝系臣故主，臣不敢受詔，請轉命他人。」言下涕泣如雨。所謂小信固人之意，小忠動人之心。徽宗稱為忠臣，自解所御珠袍，及二金盆，賞給藥師。狼子野心，豈小恩所足要結？藥師拜領出殿，即將金盆翦給部眾，且語眾道：「此非我功，乃是汝等勞力至此，我怎得坐享厚賜呢？」無非做作。越日，又加封少傅，遣他還鎮。童貫、蔡攸等，還都覆命，徽宗進封貫為徐豫國公，攸為少師，趙良嗣為延康殿學士，並命王黼為太傅，總治三省事，特賜玉帶，鄭居中為太保。居中自陳無功，不願受命，未幾入朝遇疾，數日而卒。幾做鄭康國第二。
是年適萬歲山成，改名艮岳，遂將朱勉載歸的大石，運至山頂，兀然峙立。因新得燕地，特賜嘉名，號為昭功敷慶神運石。看官記著！這萬歲山的經營，自政和七年創造，至宣和四年乃成，其間六易寒暑，工役至千萬人，耗費且不可勝計，地址在上清寶菉宮東隅，周圍十餘里。初名萬歲山，嗣因山在國都的艮位，因改號艮岳。看不完的台榭宮室，說不盡的靡麗紛華。曾由徽宗自作《艮岳記》，標明大略。看官試拭目覽觀，容小子錄述出來。記曰：
爾乃按圖度地，庀徒僝工，累土積石，設洞庭、湖口、絲溪、仇池之深淵，與泗濱、林慮、靈壁、芙蓉之諸山。最瑰奇特異瑤琨之石，即姑蘇、武林、明越之壤，荊、楚、江、湘、南粵之野。移枇杷橙柚橘柑榔栝荔枝之木，金蛾玉羞虎耳鳳尾素馨渠那茉莉含笑之草，不以土地之殊，風氣之異，悉生成長養於雕欄曲檻，而穿石出罅，岡連阜屬，東西相望，前後相續。左山而右水，沿溪而傍隴，連綿彌滿，吞山懷谷。其東則高峰峙立，其下植梅以萬數，綠萼承趺，芬芳馥郁，結構山根，號綠萼華堂。又旁有承嵐昆雲之亭，有屋內方，外圓如半月，是名書館。又有八仙館，屋圓如規。又有紫石之巖，祈真之磴，攬秀之軒，龍吟之堂。其南則壽山嵯峨，兩峰並峙，列嶂如屏。瀑布下入雁池，池水清泚漣漪，鳧雁浮泳水面，棲息石間，不可勝計。其上亭曰噰噰，北直絳霄樓，峰巒特起，千疊萬復，不知其幾十里，而方廣兼數十里。其西則參朮杞菊，黃精芎?，被山彌塢，中號藥寮。又禾麻菽麥，黍豆粳秫，築室若農家，故名西莊。有亭曰巢雲，高出峰岫，下視群嶺，若在掌上。自南徂北，行岡脊兩石間，綿亙數里，與東山相望，水出石口，噴薄飛注如獸面，名之曰白龍淵，濯龍峽，蟠秀練光，跨雲亭，羅漢巖。又西半山間，樓曰倚翠，青松蔽密，佈於前後，號萬松嶺。上下設兩關，出關下平地，有大方沼，中有兩洲，東為蘆渚，亭曰浮陽，西為梅渚，亭曰雪浪。沼水西流為鳳池，東出為研池，中分二館，東曰流碧，西曰環山。館有閣曰巢鳳，堂曰三秀，以奉九華玉真安妃聖像。一寵妃耳，為之立像，又稱為聖，徽宗之昏謬可知。劉妃卒於宣和三年，追贈皇后。東池後結棟山，下曰揮雲廳。復由磴道盤行縈曲，捫石而上。既而山絕路隔，繼之以木棧，倚石排空，周環曲折，如蜀道之難躋攀。至介亭最高諸山，前列巨石，凡三丈許，號排衙。巧怪巉巖，籐蘿蔓衍，若龍若鳳，不可殫窮。麗雲半山居右，極目蕭森居左，北俯景龍江，長波遠岸，彌十餘里。其上流注山澗，西行潺湲，為漱玉軒，又行石間，為煉丹亭，凝觀圌山亭。下視水際，見高陽酒肆清澌閣。北岸萬竹，蒼翠翁郁，仰不見天。有勝筠庵，躡雲台，消閒館，飛岑亭，無雜花異木，四面皆竹也。又支流為山莊，為回溪，自山溪石罅寨條下平陸，中立而四顧，則巖峽洞穴，亭閣樓觀，喬木茂草，或高或下，或遠或近，一出一入，一榮一雕，四面周匝，徘徊而仰顧，若在重山大壑深谷幽崖之底，不知京邑空曠，坦蕩而平夷也。又不知郛郭寰會，紛萃而填委也。真天造地設，人謀鬼化，非人力所能為者，此舉其梗概焉。
看官閱視此文，已可知是窮工極巧，光怪陸離。還有神運石旁，植立兩檜，一因枝條夭矯，名為朝日昇龍之檜，一因枝幹偃蹇，名為臥雲伏龍之檜，俱用金牌金字，懸掛樹上，徽宗又親題一詩云：
拔翠琪樹林，雙檜植靈囿。上稍蟠木枝，下拂龍髯茂。撐拿天半分，連捲虹兩負。為棟復為梁，夾輔我皇構。
後人謂徽宗此詩，已寓隱讖，檜即後來的秦檜，半分兩負，便是南渡的預兆。著末一構字，又是康王的名諱，豈不是一種詩讖麼？未免附會。當時各宦官爭出新意，土木已極宏麗，只有巧禽羅列，未能盡馴，免不得引為深慮。適有市人薛翁，善豢禽獸，即請諸童貫，願至艮岳山值役。貫許他入值，他即日集輿衛，鳴蹕張蓋，隨處遊行。一面用巨盤，盛肉炙粱米，自效禽言，呼鳥集食。群鳥遂漸與狎，不復畏人，遂自命局所曰來儀所。一日，徽宗往游，聞清道聲，翔禽畢集，作歡迎狀。薛翁先用牙牌奏道：「旁道萬歲山瑞禽迎駕。」徽宗大喜，賜給官階，賚予加厚。又就山間辟兩復道，一通茂德帝姬宅，一通李師師家。徽宗游幸艮岳，輒乘便至兩家宴飲。嗣因萬壽峰產生金芝，復更名壽岳。惟徽宗喜怒無常，嗜好不一，土木神仙，聲色狗馬，無不中意。但往往喜新厭故，就是待遇侍臣，也忽然加膝，忽然墜淵。最寵用的是蔡京，然嘗三進三退，其次莫如道流，王仔昔初甚邀寵，政和七年，林靈素將他排斥，與內侍馮浩進讒，即把仔昔下獄處死；靈素得寵數年，至宣和二年春季，因他不禮太子，也斥還故里；就是童貫、蔡攸收燕歸來，當時是一一加封，備極恩遇，未幾又嫌他驕恣，漸有後言。王黼、梁師成共薦內侍譚稹，才足任邊，可代童貫。乃令貫致仕。授譚稹兩河、燕山路宣撫使，稹至太原，招朔、應、蔚諸州降人，為朔寧軍，威福自恣，遂又釀出宋、金失和的釁隙來了。都是這班Yan人，搖動宋室江山。
先是遼天祚帝延禧遁入夾山，接前回。復為金兵所襲，轉奔訛莎烈，一譯作郭索勒。且向夏主李乾順處求援。夏師統軍李良輔率兵三萬往援遼主，到了宜水，被金將干魯、婁室等，婁室一譯作洛索。一陣殺敗，匆匆逃歸。經過野谷，又遇澗水暴發，漂沒多人。夏兵不敢再發，遼主越覺窮蹙。金將干離不，一譯作干喇布。復與降將余睹，追襲遼主至石輦驛。金兵不過千人，遼兵卻有二萬五千，遼兵以我眾彼寡，定可獲勝，遂命副統軍蕭特烈與戰，自率妃嬪等登山遙觀。不意余睹指示金兵上山掩擊，遼主猝不及防，慌忙遁走，遼兵亦因此大潰，所有輜重，盡被金兵奪去。及遼主奔至四部族，蕭德妃亦自天德趨至，與遼主相見。遼主竟將蕭德妃殺死，追降耶律淳為庶人。獨蕭干別奔盧龍鎮，招集舊時奚人及渤海軍，自立為奚國皇帝，改元天復。奚本契丹舊部，與遼主世為婚姻，本姓舒嚕氏，後改蕭氏，所以契丹初興，史官或稱他為奚契丹。蕭干既自稱奚帝，當然與遼主反對，《通鑒輯覽》中，改蕭干名為和勒博，本書仍稱蕭干，免亂人目。遼主方命都統耶律馬哥往討蕭干，哪知金將干魯、干離不等，又統兵追躡前來。遼主聞著金兵，好似犬羊遇虎一般，未曾相見，早已膽落，急忙逃往應州。干魯等擄得遼將耶律大石，用繩牽住，令為嚮導，窮追遼主。途中被他趕著，把秦王定、許王寧、趙王習泥烈及諸妃公主並從臣等，盡行拿住。惟遼主尚在前隊，抱頭竄去。季子梁王雅裡，及長女特裡，幸有太保特母哥一譯作特默格。護著，乘亂走脫。遼主盡失屬從，淒惶萬狀，還恐金兵在後追趕，乃遣人持兔紐金印，向金軍前乞降，自己亟西走雲內。旋得去使持還復書，援石晉北遷事，待遇遼主。契丹曾虜晉出帝。降為負義侯，置黃龍府。遼主又答稱乞為子弟，量賜土地，干離不不許。遼主欲奔依西夏，蕭特烈諫阻不從，遂渡河西行。特烈竟劫梁王雅裡走西北部，擁立為帝，改元神歷。不到數月，雅裡竟死，有遼宗室耶律朮烈遼興宗宗真孫。隨著，又由特烈等輔立。閱二十餘日，竟遭兵亂，靺烈被弒，特烈亦死於亂軍中。
蕭干自為奚帝后，恰驅眾出盧龍嶺，攻破景州，繼陷薊州，前鋒直逼燕城。郭藥師麾眾出戰，大敗蕭干，乘勝追越盧龍嶺，殺傷大半。蕭干敗遁，其下耶律阿古哲把他殺死，將首級獻與藥師。藥師函首送京，得加封太尉。
那時遼地盡失，僅存一天祚帝，奔走窮荒，滿望至西夏安身，免為俘虜。偏金人厲害得很，先遣使貽書夏主，令執送天祚帝，當割地相贈。夏主乾順拒絕遼主，且遙奉誓表，願以事遼禮事金，金遂如約畀地，令粘沒喝割下寨以北，陰山以南，及乙室邪剌部，一譯作伊錫伊喇部。吐祿、一譯作圖嚕。濼西地與夏。夏與金自此通好，信使不絕。惟遼主不得往夏，再渡河東還，適值耶律大石自金逃歸，遼主責大石道：「我尚未死，你何敢立淳？」大石答道：「陛下據有全國，不能一次拒敵，乃棄國遠逃，就是臣立十淳，均是太祖子孫，比諸乞憐他族，不較好麼？」遼主不能答，反賜他酒食，仍令隨駕。會有烏古迪裡部謨葛失一譯作瑪克錫。迎遼主至部，奉承惟謹。遼主再出兵，收復東勝諸州，到了武州，與金人接戰，敗走山陰。徽宗欲誘致延禧，令番僧繼書往迎，許以帝禮相待。遼主初欲南來，繼思宋不可恃，擬奔黨項。途次復遇金兵，恐為所見，忙棄馬竄免。途窮日暮，竟至絕糧，沿途嚙冰飲雪，聊充飢渴，好容易到了應州東鄙，被金將婁室追及，活捉而去。金廢他為海濱王，未幾將他殺死，用萬馬踐屍。遼亡。總計遼自太祖阿保機稱帝，共歷八主，凡二百有十年。惟耶律大石西走可敦城，可敦一譯作哈舌。會集西鄙七州十八部，戰勝西域，至起兒漫一譯作克將木。地方，自稱天祐皇帝，改元延慶。妻蕭氏為昭德皇后，又綿延了三世，歷史上號為西遼。
小子有詩歎天祚帝道：
朔漠縱橫二百年，後人失德祀難延。
從知興替皆人事，莫向虛空問昊天。
遼亡以後，金欲恃強南下，正苦無詞可借，偏宋人自去尋釁，引他進來，看官試閱下回，自知詳情。
費無數心力，勞無數兵民，僅得七空城，反欲銘功勒石，何其侈也？艮岳山之成，需時六年，內恣佚樂，外矜撻伐，天下有如是婬昏之主，而能長保國祚耶？夫遼天祚亦一婬昏主耳，棄國遠奔，流離沙漠，卒之身為金虜，萬馬踐屍，徽宗苟有人心，應知借鑒不遠。況國勢孱弱，比遼為甚，遼不能敵金，宋且不能敵遼，燕、雲之約，金敢背之，其蔑宋之心，已可概見。此時勵精圖治，猶且不遑，遑敢恣肆乎？故吾謂北有遼天祚，南有宋徽宗，天生兩昏君，相繼亡國，實足為後來之鑒。後人鑒之而不知懲，亦使後人而復哀後人也。