中國古代自階級社會形成以來，在很長的一段時間內，實行土地國有制，也叫王有制，這就是說，全國土地都歸國王一人所有。《詩經》上說：「普天之下，莫非王土。」全國土地只能由國王來分封、賞賜、授予或收回。當
然，在這樣的制度下，私人是沒有土地的所有權的，更不能把土地當作商品來買賣。《禮記。王制》所謂「田里不鬻」，就是這種古老的規定。查商代甲骨文中，絕無土地買賣的記載，那麼到什麼時候國家取消這種禁令而土地可以買賣了呢？這件事，有人認為發生在西周，有人說是在春秋，有人提出在戰國，還有人說是在秦代。
主張西周中葉已經出現土地買賣的學者，主要根據是1957年在陝西歧山縣出土的一批西周銅器的銘文。其中《衛釐》的銘文說：（周懿王）三年三月，矩伯向裘衛取了價值貝80朋的瑾璋，答應給裘衛土地10田；矩伯後又取了赤琥兩件以及其他物品，共計價貝20朋，於是矩伯答應再給裘衛土地3田。裘衛把這事報告給幾個執政大臣，這些大臣就命令主管官把矩伯的田授給裘衛。《五年衛鼎》記述了周懿王五年，裘衛和邦君厲交易土地的事；《九年衛鼎》載周懿王九年，裘衛又以車馬用器和矩伯的一塊林地相交易。此外，西周恭王時的銅器《格伯簋》，也記格伯以良馬四匹，換取了倗生的土地30田。這裡的關鍵是，上列銅器銘文中的「貯」字的意義。主張西周已有土地買賣的學者認為，這個「貯」當讀作「賈」，引申為買賣、價錢。這樣，《五年衛鼎》中的「汝貯田不？」「貯田五田」，《格伯簋》中的「貯三十田」，自然都是買賣田地了。但不少學者不同意這種解法，他們有的認為應讀作「予」，意即給予；有的認為應讀作「償」，意即償還，有的認為應讀作「租」，意即租借。這樣，上列銅器銘文所記的事，都成了土地與物品的互相兌換。
而且，在互相交換時，必須經過執政大臣的批准，主管部門的監督執行，這當然不能說是買賣行為。
到了春秋時期，有沒有土地買賣的跡象呢？晉國的魏絳曾經向晉悼公建議：邊疆的戎狄少數民族「貴貨易土」，即重視財貨，輕視土地，因而「土可賈焉」（《左傳。襄公四年》）。朱紹侯主編的《中國古代史》據此認為，這「一語已露出了土地買賣的端倪，西周以來，『田里不鬻」的格局被衝破了決口「。但不少學者仍然認為，這是中原國家用財貨去向邊疆戎狄部落換取土地，並非民間的土地買賣。直到戰國初年，晉國的趙襄子在中牟縣選拔了兩個平民出任中大夫之官，於是當地農民都想攀登仕途，紛紛」棄其田耘，賣宅圃「（《韓非子。外儲說左上》）。由此可知，當時的住宅及周圍的菜圃可」賣「，但耕種的大田還只能」棄「而不能賣的。
長期以來許多學者認為，戰國中期秦國的商鞅變法，從政策法令上規定了民間土地可以買賣。郭沫若主編的《中國史稿》、尚鉞主編的《中國歷史綱要》、王玉哲編著的《中國上古史綱》都持此說。他們的主要論據，就是漢代董仲舒說的：「商鞅之法，……除井田，民得賣買」（見《漢書。食貨志》）。但是近來又有一些學者提出，董仲舒的這個說法和《戰國策》、《史記》中論述的商鞅「勸民耕農」的改革措施不合，它與商鞅抑制商業的主張是相矛盾的。1975年底在湖北雲夢出土的《睡虎地秦墓竹簡》，大部分是戰國晚年秦國的法律文書，而且數量相當多。如果商鞅有允許土地買賣的法令，這批《秦簡》中一定會有所反映，但現在卻根本找不到這一方面的規定或事例。再則，從現存的戰國後期的歷史資料來看，土地買賣的現象仍然是鳳毛麟角，十分罕見。戰國晚年的荀卿在論述當時農田情況時還指出：「百畝一守，事業窮，無所移之也」（《荀子。王霸篇》）。由此推定，商鞅「除井田、民得買賣」的說法，乃是一種誤傳。有的學者提出，真正允許土地在民間買賣，應該是在秦始皇時期。秦始皇三十一年（公元前216年），下令「使黔首自實田」（《史記。秦始皇本紀。集解》引徐廣語）。「黔首」是秦代對廣大人民的稱呼。所謂「自實田」，即廢除歷來由國家給人民「授田」的制度。秦始皇又表彰烏氏裸、寡婦清等大財主，漢代崔實作《政論》，並說他「尊獎並兼之人」（《通典。食貨典》引）。這樣，土地的買賣兼併自然就盛行起來。據說戰國晚期，趙國的趙括曾用趙王所賜的金帛，「日視便利田宅可買者買之」（《史記。廉頗藺相如列傳》）。這是趙國貴族買進土地的個別情況。到秦始皇下令「使黔首自實田」，人民便可以自由買賣土地了。
（楊善群）